Gas- und Ölheizungen sind nun auch nach dem 01.07.2026 als Option wieder allgemein zugelassen. Sie müssen aber einen stufenweise steigenden Anteil an Biobrennstoffen oder Wasserstoff nutzen („Biotreppe“). Dieser beginnt 2029 mit 10% ist 2035 bei 30% und erreicht 2040 60% Dies ist keine völlig neue Regelung. Auch heute schon müssen neue Gas- und Ölheizungen eine solche stetig steigende Beimischungsquote erfüllen. Diese wird nun über den 01.07.2026 hinaus verlängert, der Wert für 2029 wird geändert (von 15% auf 10%), alle anderen Werte und Stufen für die Beimischungsquote bleiben wie bisher bestehen. In vermieteten Gebäuden muss aber nun im Gegenzug der Vermieter die Hälfte der Kosten des beigemischten Biogases, der Gasnetzentgelte und der CO₂-Kosten zahlen, unabhängig vom Zustand des Gebäudes.

Wer Gas-/Öl- Hybridheizungen (in Verbindung mit einer Wärmepumpe oder mit Solarthermie oder mit fester Biomasse) neu einbaut, wird von der „Biotreppe“ befreit.

Weitere zugelassene Heizungslösungen sind (unverändert): Wärmepumpen, solarthermische Anlagen, Biomasse (fest, flüssig, gasförmig) oder der Anschluss an ein Wärmenetz. In bestimmten Fällen (bei sehr hoher Gebäudeeffizienz) sind auch Stromdirektheizungen zulässig.

Die Regelung, dass über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel stillgelegt werden müssen, wurde gestrichen. Damit kann jede bestehende Heizung weiterbetrieben werden, solange sie noch funktioniert.

Der Neubaustandard wird erst einmal nicht verändert. Ab 2030 sind jedoch alle neuen Gebäude als Nullemissionsgebäude zu errichten. Zum ersten Mal werden auch Sanierungszwänge im Gebäudebestand gesetzlich verankert und zwar für Nichtwohngebäude. Diese müssen zum 1.1.2030 und zum 1.1.2033 bestimmte Mindestwerte der Gebäudeeffizienz erreichen.

Die europäische Vorgabe, die Effizienz des gesamten Wohngebäudebestandes im Mittel zu erhöhen, wird dadurch angegangen, dass bei größeren Renovierungen („10% Regelung“) ein deutlich höheres Effizienzniveau als bisher erreicht werden muss. Eine Regelung, die den europäischen Ansatz umsetzt, gezielt die schlechtesten Gebäude anzugehen („worst first“), sieht das GModG dagegen nicht vor.

Für Nichtwohngebäude werden neue Gebäudeeffizienzklassen auf einer neuen Skala von A bis G definiert, für Wohngebäude bleiben die Gebäudeeffizienzklassen unverändert, obwohl die EPBD eine neue Klassifizierung fordert.

Energieausweise werden in Zukunft deutlich umfangreicher. Bestehende Energieausweise behalten aber innerhalb ihrer Geltungsdauer (10 Jahre) ihre Gültigkeit. Der Energieausweis als Verbrauchsausweis ist in Zukunft nur noch bei reinen Wohngebäude zugelassen, ansonsten ist ein Bedarfsausweis zu erstellen.

Das GModG setzt zusätzlich auch Vorgaben zu Solarpflichten, Gebäudeautomation und zu errichtender Elektromobilitäts-Infrastruktur aus der EPBD um. Dabei werden die europäischen Regelungen 1:1 übernommen. Solarpflichten bestehen demnach nur für Nichtwohngebäude und Neubauten, nicht für Wohngebäude im Bestand. Mehrere Bundesländer haben jedoch solche Solarpflichten bereits eingeführt. Bei den Vorgaben zur  Elektromobilitäts-Infrastruktur werden gegenüber dem heutigen GEIG die Schwellenwerte abgesenkt und die Verpflichtungen zur Errichtung von Ladeverkabelungen und Ladestationen erhöht.

Die 2025 ausgelaufene „Innovationsklausel“ (§103 GEG/GModG) wird bis 2030 wieder verlängert. Demnach können im Neubau und bei Renovierung die gesetzlich festgelegten Gebäudeeffizienzvorgaben durch andere Maßnahmen ersetzt werden, die zu gleichwertigen Treibhausgasemissionen des Gebäudes  führen. Dies bietet dem Gebäudeeigentümer mehr Optionen, mit welchen Maßnahmen er die CO₂-Emissionen des Gebäudes reduzieren möchte

Das GModG soll 2030 einer Revision unterworfen werden, wenn die Klimaziele im Gebäudesektor nicht erreicht werden (was wahrscheinlich ist). Das Gesetz hat damit quasi ein eingebautes Verfallsdatum. Somit besteht weiter Unsicherheit, wie die gesetzlichen Vorgaben ab 2030 neu gestaltet werden.

Zu den von den Regierungsfraktionen vorgestellten Eckpunkten des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG) nimmt der Immobilienverband Deutschland IVD Stellung.

IVD-Präsident Dirk Wohltorf sagt: „Die Koalition nimmt mit dem neuen Gesetz den unmittelbaren Handlungsdruck von den Gebäudeeigentümern, den das ´Heizungsgesetz´ ausgelöst hatte. Die Union löst damit ein zentrales Wahlversprechen ein. Immobilieneigentümer erhalten erste Klarheit. Mit dem Instrument der ´Biotreppe´ wird die Situation um die im Gebäudebestand weitverbreiteten Gasheizungen entspannt. Es bleibt möglich, weiterhin auch Gas- und Ölheizungen einzubauen und diese erst nach und nach zu dekarbonisieren. Es ist ebenso praxisgerecht, auch die Nutzung von Wasserstoff zu erleichtern.

Bei anderen Heizungsarten ist weiterhin unklar, inwieweit die Technologieoffenheit tatsächlich erweitert wird. Die Ankündigung, einen festen Katalog zulässiger Heizungslösungen gesetzlich zu verankern, lässt vielmehr eine Einschränkung befürchten. Unklar bleibt zudem, wie die gleichzeitige nationale Umsetzung der europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie im GMG mit den Eckpunkten zu den Heizungsregelungen abgestimmt werden soll. Zusätzliche Regulierungsankündigungen, etwa ein neues „Wärmegesetz“, Einschränkungen der Heizungswahl in Mietshäusern sowie das bereits angelegte „Nachsteuern“ ab 2030 – halten die Unsicherheit für Immobilieneigentümer aufrecht und können Investitionen in Gebäude und Heizungen verzögern.

Die Eckpunkte sind aber ein erster hilfreicher Schritt. Wichtig ist jetzt, dass die Regierung in dem für Ostern angekündigten Gesetzentwurf noch mehr Klarheit schafft. Wir fordern weiterhin, Gebäudeeigentümern mehr Freiheiten zu gewähren, Maßnahmen zur Gebäudeeffizienz und zur Heizungswahl miteinander zu verbinden und gegenseitig austauschbar zu machen. Es braucht Quartierslösungen, um die Dekarbonisierung des Gebäudesektors effizient und ohne übermäßige Belastung von Immobilieneigentümern und Mietern gestalten zu können.“