Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Für selbstnutzende Eigentümer bringt die Neuregelung mehr Flexibilität bei der Modernisierung von Gebäuden und insbesondere beim Heizungstausch. So ist beispielsweise bei einer herkömmlichen Gasheizung zunächst keine Beimischung von Biobrennstoffen erforderlich, wenn diese mit einer Solarthermieanlage kombiniert wird. Auch andere hybride Heizsysteme eröffnen Eigentümern zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Problematisch bleibt das Gesetzespaket hingegen für Vermieter. Sie sollen künftig die Mehrkosten, die beim Betrieb einer neuen Gasheizung entstehen, zur Hälfte übernehmen. IVD-Präsident Dirk Wohltorf erklärt dazu:

„Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz werden einige Daumenschrauben für Eigentümer gelockert. Bizarr ist aber, dass die Regierung meint, den Mieter vor dem Staat schützen zu müssen, und den Vermieter dafür zahlen zu lassen. Denn CO₂-Kosten, Netzentgelte und Kosten für die Beimischung gehen auf staatliche Vorgaben zurück und werden mittelbar durch das Heizverhalten des Mieters verursacht. Wer Verbrauchskosten vom Verbrauch entkoppelt, konterkariert die mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz angestrebte klimapolitische Intention, mit fossilen Brennstoffen wie Öl und Gas sparsam umzugehen.

Die anstehenden parlamentarischen Beratungen müssen nun genutzt werden, das zu ändern. Geändert werden sollte auch das Mietrecht – nicht zugunsten oder gegen den Mieterschutz, sondern für mehr Klarheit. Das Mietrecht liest sich mittlerweile wie eine technische Beschreibung einer Heizungsanlage. Das hat mit Mietrecht nichts mehr zu tun.“

Die Gesetzesnovelle novelliert das GEG (v.a. die Heizungsregelungen), benennt es in GModG um und integriert die Umsetzung der Europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD).

• Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten.
• Für neu eingebaute Heizungen mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas gelten die Stufen der Biotreppe ab dem 1. Januar 2029.
• 2030 wird das Gesetz evaluiert und angepasst, wenn die Klimaziele nicht erreicht wurden.

• Alle betriebsfähigen Heizungen dürfen auch betrieben werden, die Vorgabe, dass über 30 Jahre alte Heizungen, die keine Brennwert- oder Niedertemperaturkessel haben, stillgelegt werden müssen, wird gestrichen.
• Die Vorgabe von 65 Prozent erneuerbaren Energien für neue Heizungen entfällt, auch reine Gas- und Ölheizungen sind damit wieder zulässig.
• Für neue Gas- und Ölheizungen ist aber ein Mindestanteil Biomasse oder Wasserstoff nachzuweisen („Biotreppe“). Dieser entspricht größtenteils der bereits heute geltenden Regelung im GEG, die nun verlängert wird: ab 1/2029: 10% (früher: 15%), ab 1/2030: 15%, ab 1/2035: 30%, ab 1/2040: 60% – neu ist nur der Wert für 2029.
• Es gilt weiterhin, dass ab 1.1.2045 keine fossilen Brennstoffe mehr verwendet werden dürfen. Ein entsprechendes Verbot, Lieferverträge mit Endkunden über den 31.12.2044 hinaus abzuschließen, steht in der neuen Novelle des EnWG.
• Für Gas-Hybridheizungen mit vorrangiger Nutzung einer Wärmepumpe oder einer Mindestgröße Solarthermie entfällt die Pflicht zur „Biotreppe“.
• In vermieteten Gebäuden muss der Vermieter künftig jeweils die Hälfte der Kosten tragen
• Die komplexen Regelungen zu Etagenheizungen werden gestrichen, Gas-Etagenheizungen werden wie alle anderen Gasheizungen behandelt.

• Die EPBD wird fast durchgehend 1:1 umgesetzt (kein „gold plating“) – u.a. bei Solarpflichten, Ladeinfrastruktur, Gebäudeautomation.
• Der Neubaustandard bleibt unverändert.
• Bei größeren Renovierungen (entsprechend der 10%-Regelung) wird das zu erreichende Effizienzniveau angehoben.
• Für wenig effiziente Nichtwohngebäude werden Sanierungspflichten eingeführt (zum 1.1.30 und zum 1.1.33).
• Es werden neue, deutlich umfangreichere Energieausweise eingeführt.
• Die alten Energieausweise gelten innerhalb ihrer Geltungsdauer von 10 Jahren weiter
• Verbrauchsausweise sind in reinen Wohngebäuden weiterhin zulässig, für alle anderen Gebäude ist ein Bedarfsausweis zu erstellen.
• Im GEIG werden die Schwellenwerte für die Installation von Ladeinfrastruktur gesenkt und die Anforderungen an den Umfang der Installation erhöht.
• Die Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude werden neu definiert (Skala A-G), nicht aber für Wohngebäude (obwohl die EPBD dies verlangt).

• Das „Verfallsdatum“ 2030 des GModG führt zu weiterer Unsicherheit.
• Die „Biotreppe“ erscheint für hohe Anteile Biomasse schwer umsetzbar zu sein, da derzeit Biomasse nicht in dem nötigen Umfang vorhanden ist.
• Die Technologieoffenheit bei der Heizungswahl wird nicht wirklich erhöht
• Es gibt einen abgeschlossenen Katalog von Heizungslösungen (das war bisher im GEG nicht so).
• Die Kostenbeteiligung des Vermieters an den Heizungskosten bei neuen Gas-/Ölheizungen ist ein unkalkulierbares Risiko, das de facto Gas-/Ölheizungen in vermieteten Gebäuden als Option ausschließt.
• Die immer weitere Vertagung der neuen notwendigen Regelungen zur Fernwärme (Novelle Wärmelieferverordnung, Regulierung) führt dazu, dass die Option Fernwärme geschwächt wird.
• Die Erhöhung der Anforderungen bei größeren Renovierungen ist kontraproduktiv, da sie die Hürden für Renovierungen erhöht und die Sanierungsquoten somit tendenziell senkt. Das Ziel der EPBD, gezielt die ineffizientesten Gebäude anzugehen („worst first“) wird nicht umgesetzt.