1. Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudewertanteil aufzuteilen.
2. Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.7.2021, BGBl. I 2021, 2805) stellt auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Boden- und des Gebäudewerts dar.

Der Kläger erwarb im Jahre 2003 ein mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebautes Grundstück. Die Anschaffungskosten betrugen 840.468,84 Euro.

Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung ermittelte der Kläger die Absetzungen für Abnutzung auf der Grundlage der gesamten Anschaffungskosten. Eine Aufteilung auf den Grund und Boden erfolgte nicht. Zur Begründung führte der Kläger aus, wegen des Denkmalschutzes sei von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen. Ein Bodenwert sei in Zukunft nicht erzielbar.

Das Finanzamt legte bei Berechnung der AfA einen Gebäudewertanteil von 42,26 % und einen Abschreibungssatz von 2,5 % zugrunde und berücksichtigte eine AfA von 8.943 Euro.

Hiergegen erhob der Kläger Klage. Das Finanzgericht (FG) holte zur Feststellung des Gebäudewertanteils ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige wendete das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV an und gelangte zu dem Ergebnis, dass der Gebäudewertanteil 41,10 % betrage. Nach Ansicht des Sachverständigen war ein wertmindernder Einfluss der Denkmaleigenschaft auf den Grund und Boden nicht erkennbar. Das Gebäude habe auch keine unendliche Nutzungsdauer, sondern eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren.

Daraufhin reichte der Kläger ein eigenes (Partei-)Gutachten ein. Danach errechnet sich der Kaufpreisanteil des Bodens auf der Grundlage des vereinfachten Ertragswertverfahrens mit 0 Euro. Wegen der unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes habe der Grund und Boden keinen eigenen Wert.

Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen.

Mit der Revision trägt der Kläger vor:

Das FG und der von diesem beauftragte Sachverständige seien zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Anschaffungskosten nach dem „zweigleisigen“ allgemeinen Ertragswertverfahren gem. § 28 ImmoWertV aufzuteilen seien. Dieses Verfahren sei nichts anderes als die vom BFH verworfene Restwertmethode. Richtigerweise sei das vereinfachte „eingleisige“ Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV anzuwenden. Zinse man den Bodenwert auf die Restnutzungsdauer des
Gebäudes ab, betrage der Wert des Bodens 0 Euro, da das Gebäude unter Denkmalschutz stehe und deshalb eine „ewige“ Restnutzungsdauer habe.

Der BFH hat die Revision zurückgewiesen, soweit der Kläger eine andere Aufteilung des Kaufpreises begehrte, dem Kläger aber eine AfA von 3,3 % anstelle des gesetzlichen Prozentsatzes von 2,5 % gewährt.

Die Entscheidung beruht auf folgenden Gründen:

Für die Ermittlung der Verkehrswerte des Bodens und des Gebäudes kann die ImmoWertV 2021 herangezogen werden. Zwar richtet sich die zeitliche Anwendbarkeit der ImmoWertV 2021 nach der Rechtsprechung des BFH danach, ob sie am Bewertungsstichtag in Kraft war. § 53 Abs. 1 ImmoWertV regelt nunmehr jedoch ausdrücklich, dass bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1.1.2022 erstellt werden, die ImmoWertV 2021 Anwendung findet.

Für die Ermittlung der Verkehrswerte des Bodens und des Gebäudes kann die ImmoWertV 2021 herangezogen werden. Zwar richtet sich die zeitliche Anwendbarkeit der ImmoWertV 2021 nach der Rechtsprechung des BFH danach, ob sie am Bewertungsstichtag in Kraft war. § 53 Abs. 1 ImmoWertV regelt nunmehr jedoch ausdrücklich, dass bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1.1.2022 erstellt werden, die ImmoWertV 2021 Anwendung findet.

Zu Recht ist das FG dem Gutachter gefolgt, der zur Ermittlung des Gebäudewertes das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 27 Abs. 5 Nr. 1, § 28 ImmoWertV und nicht das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 27 Abs. 5 Nr. 2, § 29 ImmoWertV) angewendet hat. Der Unterschied zwischen beiden Verfahren liegt darin, dass beim allgemeinen Ertragswertverfahren vom Reinertrag des Grundstücks die Bodenwertverzinsung abgezogen und dafür der Bodenwert ohne Abzinsung angesetzt wird. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird dagegen der Reinertrag des Grundstücks nicht um die Verzinsung des Bodenwertes vermindert, sondern stattdessen der Bodenwert für die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinst. Beide Verfahren führen zu dem gleichen Ertragswert des bebauten Grundstücks, da die Kapitalisierungs- oder Abzinsungsdauer der Restnutzungsdauer des Gebäudes entspricht. Lediglich die Aufteilung des Ertragswertes auf den Boden und das Gebäude ist unterschiedlich.

Für die Aufteilung des Kaufpreises in einen Boden- und einen Gebäudewertanteil ist nach der Rechtsprechung des BFH das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV) das geeignete Verfahren (BFH, Beschluss v. 24.2.1999, IV B 73/98, BFH/NV 1999, 1201 sowie Urt. v. 20.9.2022, IX R 12/21, BStBl. I 2024, 61, Rz. 41). Dies entspricht auch der herrschenden Ansicht in der Literatur (Kleiber, Marktwertermittlung nach der ImmoWertV, 10. Auflage, S. 1431 und 1570 sowie Jacoby, Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke – Problematik und Lösungsansätze).

Bei Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens hat der Gutachter den Liegenschaftszinssatz ausgehend von den Werten des örtlichen Gutachterausschusses mit 5,75 % ermittelt. Die Bewirtschaftungskosten hat er anhand von Erfahrungswerten mit rund 8 % angesetzt und die Restnutzungsdauer mit 30 Jahren.

Die Ermittlung des Bodenwertes durch den Gutachter hat das FG seiner Entscheidung ohne Rechtsfehler zugrunde gelegt. Gem. § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert mit dem Wert zu ermitteln, der sich für ein vergleichbares unbebautes Grundstück ergibt. Dies entspricht der Regelung in § 196 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs (BauGB), nach der die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln sind, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Da keine geeigneten Vergleichskäufe vorlagen, hat der Gutachter die Bewertung des Bodens unter Zuhilfenahme der Bodenrichtwertkarte der Stadt Z als unbebautes Grundstück vorgenommen. Mit der Auswirkung des Denkmalschutzes auf den Wert des Bodens (Bodenwertdämpfung) hat sich der Gutachter beschäftigt und einen wertmindernden Einfluss verneint.

Entgegen der Ansicht des Klägers hat der Gutachter es zu Recht abgelehnt, wegen der Denkmaleigenschaft des Gebäudes eine „ewige“ Restnutzungsdauer anzusetzen.

Nach § 4 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV 2021 ist als Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann. Auch ein Denkmalobjekt hat eine begrenzte Nutzungsdauer. Der Denkmalschutz erfordert nicht, dass ein Gebäude ununterbrochen in seinem Bestand erhalten und wirtschaftlich permanent revitalisiert wird. Ein denkmalgeschütztes Gebäude unterliegt daher wie jedes andere Gebäude der Abnutzung, was sich daran zeigt, dass für das Gebäude auch eine AfA vorgenommen werden kann.

Die denkmalrechtliche Erhaltungspflicht wirkt sich wirtschaftlich nicht durch einen niedrigeren Wert des Bodens aus, sondern dadurch, dass Instandhaltungskosten und nachträgliche Herstellungskosten in einem größeren Umfang anfallen als bei anderen Gebäuden. Diese Kosten können jedoch steuerlich als Werbungskosten abgezogen werden und sind ggf. nach § 7 i EStG begünstigt.

Die Einschränkungen des Denkmalschutzes betreffen nur das Gebäude und haben grundsätzlich keinen Einfluss auf den Wert des Bodens. So werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens die für vergleichbare Objekte marktüblich erzielbaren Mieten, die marktüblich anfallenden Bewirtschaftungskosten und -falls vorhanden – ein den Denkmalschutz berücksichtigender Liegenschaftszinssatz herangezogen. Der Wert des Bodens drückt insbesondere die Lage aus und ist in dieser Hinsicht unveränderlich. Eine längere Nutzungsdauer hat keinen Einfluss auf den Bodenwert.

Der BFH hat der Revision jedoch insoweit stattgegeben als er gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen AfA-Satz von 3,3 % anstelle von 2,5 % gewährt hat, weil der Gutachter eine Restnutzungsdauer von – nur – 30 Jahren festgestellt hat.

Bei der Feststellung der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und des Gebäudes andererseits sowie der Ermittlung des Verhältnisses dieser Werte handelt es sich um eine Feststellung des Sachverhalts, die für den BFH als Revisionsinstanz bindend ist. Der BFH prüft jedoch, ob die rechtlichen Vorgaben der ImmoWertV beachtet worden sind und das FG die zutreffende Bewertungsmethode zugrunde gelegt hat.

Das FG ist dem Gutachten des Sachverständigen in vollem Umfang gefolgt. Dies hat der BFH akzeptiert. Ausschlaggebend dafür war insbesondere, dass der Gutachter sich mit sämtlichen maßgeblichen Fragen auseinandergesetzt hat. Bei Ermittlung des Bodenwertes hat er sowohl das Vorliegen einer „kaufpreisarmen“ Lage als auch den besonderen Zuschnitt des Grundstücks und die Besonderheiten des örtlichen Grundstücksmarktes berücksichtigt. Eine bodenwertdämpfende Auswirkung des Denkmalschutzes hat er unter Befassung mit den dazu in Sachverständigenkreisen vertretenen Ansichten verneint. Zu dem Vorbehalt in § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021 maßgeblichen Nutzung hat er ausgeführt, dass das Grundstück auch ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht besser ausgenutzt werden könnte.

Inhaltlich ging es in dem Verfahren vor allem um die Frage, ob die Ermittlung der Verkehrswerte von Boden und Gebäude nach dem allgemeinen oder dem einfachen Ertragswertverfahren erfolgen muss. Hierzu verweist der BFH auf seine Rechtsprechung, nach der für Zwecke der Aufteilung des Kaufpreises auf den Boden und das Gebäude der Verkehrswert des Gebäudes „nur in der Weise ermittelt werden kann, dass von dem für die Vermietung des gesamten Grundstücks erzielten Reinertrag der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts abgezogen wird“ (BFH, Urt. v. 20.9.2022, IX R 12/21, BStBl. II 2024, S. 61 unter RZ 41).

Die denkmalrechtlichen Erhaltungspflichten betreffen nach Ansicht des BFH nur das Gebäude und nicht den Boden. Eine Wertminderung des Bodens kommt nach § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV 2021 nur in Betracht, wenn die tatsächliche Nutzung des Grundstücks von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV maßgeblichen Nutzung erheblich abweicht. Im vorliegenden Fall hat der Gutachter dies verneint und ausdrücklich ausgeführt, dass das Grundstück auch ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht besser ausnutzbar wäre. Bei vielen Grundstücken, die mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut sind, hat man m. E. aber bereits als Laie den Eindruck, dass das Grundstück ohne den Denkmalschutz intensiver ausgenutzt werden könnte. Z.B. könnte man das Gebäude ohne den Denkmalschutz erweitern. Würde man das Grundstück neu bebauen, könnte man sicherlich mehr vermietbare Wohnfläche schaffen. Damit das Finanzamt bzw. das Gericht dies berücksichtigen, braucht man jedoch eine entsprechende gutachterliche Stellungnahme.

Die Bodenrichtwerte werden vielfach als problematisch empfunden. Dies liegt nicht nur an der unterschiedlichen Qualität der Gutachterausschüsse, sondern auch daran, dass die Bodenrichtwerte nach der Rechtsprechung des BFH nicht justiziabel sind. Das Vertrauen in die Bodenrichtwerte wäre größer, wenn die Gutachterausschüsse offenlegen müssten, wie und vor allem anhand welcher Fälle sie die Bodenrichtwerte ermittelt haben. Genau wie der Sachverständige in seinem Gutachten offenlegen muss, aufgrund welcher Daten und nach welcher Methode er den Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt hat, sollte dies auch bei den Bodenrichtwerten verlangt werden.

M.E beruht das Unbehagen an den Bodenrichtwerten aber auf einem grundsätzlichen Problem. Nach § 40 Abs. 1 ImmoWertV 2021 bzw. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird der Wert eines bebauten Bodens mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Dabei bleibt aber unberücksichtigt, dass der Wert des Grund und Bodens durch seine Bebauung verändert wird. Dies gilt vor allem für Grundstücke, die unter die Mietpreisbremse fallen oder im Milieuschutzgebiet liegen und für die das Zweckentfremdungsverbot gilt. In diesen Fällen wird der Wert des Bodens durch die mietrechtlichen Restriktionen vermindert, weil die Ausnutzung des Grundstücks beschränkt wird. Das Gleiche gilt für die Regelung des § 250 BauGB, durch die die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen eingeschränkt wird. Wäre das Grundstück unbebaut und könnte man darauf einen Neubau errichten, könnte man eine höhere Miete erzielen.

Dies wäre unproblematisch, wenn bei Ermittlung des Bodenrichtwertes nur Verkäufe von Bestandsimmobilien berücksichtigt würde, die ebenfalls unter die mietrechtlichen Restriktionen fallen. Wenn aber in einer Gegend neu gebaute Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen verkauft werden, für die die mietrechtlichen Restriktionen nicht gelten, so verfälscht dies den Bodenwert für die in der Bodenrichtwertzone liegenden Grundstücke, die mit Bestandsgebäuden bebaut sind, die unter diese Beschränkungen fallen.

Dies wäre unproblematisch, wenn bei Ermittlung des Bodenrichtwertes nur Verkäufe von Bestandsimmobilien berücksichtigt würde, die ebenfalls unter die mietrechtlichen Restriktionen fallen. Wenn aber in einer Gegend neu gebaute Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen verkauft werden, für die die mietrechtlichen Restriktionen nicht gelten, so verfälscht dies den Bodenwert für die in der Bodenrichtwertzone liegenden Grundstücke, die mit Bestandsgebäuden bebaut sind, die unter diese Beschränkungen fallen.

Mit anderen Worten: Nicht die denkmalrechtlichen Erhaltungspflichten dämpfen den Bodenwert, sondern die Beschränkungen des Mietrechts und des Baurechts. Dies gilt jedenfalls dann, wenn bei Ermittlung des Bodenrichtwertes Kauffälle über Grundstücke eingeflossen sind, die keinen derartigen Beschränkungen unterliegen. Dies sind vor allem Verkäufe von Neubauten, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen, aber auch Verkäufe von unbebauten Grundstücken. Zu bedenken ist auch, dass der Investor beim Kauf oder der Errichtung von neuen Wohnungen Zuschüsse oder Steuervorteile in Anspruch nehmen kann. Auch dadurch werden die Kaufpreise verzerrt. Um solche Verzerrungen aufzudecken, müsste daher der Gutachterausschuss im Gerichtsverfahren offenlegen, welche Kauffälle bei Ermittlung des Bodenrichtwertes berücksichtigt wurden. Ggf. müssen die Verkäufe von Neubauten und von unbebauten Grundstücken herausgerechnet werden. Genau wie eine Umrechnung entsprechend der zulässigen GFZ erforderlich ist, müsste m.E. auch eine Umrechnung der Bodenrichtwerte entsprechend den Einschränkungen des Mietrechts und des Baurechts erfolgen.