Aktuelle Rechtsprechung für Immobilienverwalter (Folge 18)

Auch wenn die Erhaltungspflicht für Balkone einzelnen Eigentümern zugewiesen ist, kann die Gemeinschaft bei gefährlichen Schäden zuständig bleiben. Der BGH stärkt damit die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und gibt Verwaltern wichtige Orientierung für die Praxis.

Von RA Dr. Niki Ruge

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt einen gesetzlichen Rahmen vor, lässt aber gleichzeitig auch Spielraum für abweichende Vereinbarungen. Davon macht die Praxis vielfältigen Gebrauch, beispielsweise indem vereinbart wird, dass die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt wird. Nach einer bislang in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung führt dies dazu, dass die Gemeinschaft ihre Zuständigkeit insoweit verliert und keine wirksamen Beschlüsse mehr fassen kann.

Problematisch ist daran vor allem, dass die Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums weiter bei der Gemeinschaft verbleiben, deren Erfüllung kann sie aber selbst nicht sicherstellen. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) löst dieses Dilemma nun.

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft. Mehrere Balkone eines Gebäudes sind sanierungsbedürftig. Es droht sogar die Ablösung und der Absturz von Betonteilen. Eine Grünfläche ist deshalb bereits gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer Balkone, die zu seiner Wohnung gehören, auf eigene Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten abgestimmt, ohne dass sich eine Mehrheit fand. Der Kläger hat gegen die ablehnenden Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben und verlangt zudem die Ersetzung eines Beschlusses über die Durchführung der von dem Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante. Erst vor dem BGH hatte er Erfolg.

Die gesetzlichen Vorgaben des WEG lassen an vielen Stellen Raum für abweichende Gestaltungen. Ob davon Gebrauch gemacht wurde, muss im konkreten Einzelfall ermittelt werden. Deshalb ist es richtig, immer zunächst in die Gemeinschaftsordnung einer bestimmten Gemeinschaft zu schauen; daraus ergibt sich, welche Vereinbarungen abweichend von den gesetzlichen Regelungen getroffen wurden. Ohne genaue Kenntnis der Gemeinschaftsordnung lässt sich nicht zuverlässig beurteilen, welche Rechtslage in einer Gemeinschaft herrscht.

Im vom BGH entschiedenen Fall gab es in der Teilungserklärung eine Klausel, die die Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen den jeweiligen Eigentümern zuwies. Bestimmungen in einer Teilungserklärung stehen Vereinbarungen insoweit gleich. Damit war eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Gestaltung gegeben, weil nach dem WEG gemeinschaftliches Eigentum an sich von der Gemeinschaft instandgehalten wird. Allerdings kam augenscheinlich keiner der betroffenen Eigentümer seiner Erhaltungspflicht ausreichend nach, was zur Folge hatte, dass sich der Zustand der Balkone weiter verschlechterte bis hin zur Gefahr herabfallender Betonteile.

Die Klausel hatte nach bisheriger Auffassung in der Rechtsprechung aber noch eine weitere rechtliche Wirkung: Sie bewirkte, dass die Gemeinschaft ihre Kompetenz zur Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen an Balkonen verlor. Demnach bestand in diesem Bereich keine Beschlusskompetenz, sodass eine wirksame Beschlussfassung schon im Ausgangspunkt nicht möglich war. Stattdessen hätte die Gemeinschaft einzelne Eigentümer zur ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Erhaltungspflicht anhalten und gegebenenfalls zwingen müssen, angesichts erheblicher Gefahren, die durch herabfallende Gebäudeteile drohen, wohl ein unbefriedigendes Ergebnis.

Dieser Position hat der BGH nun eine deutliche Absage erteilt. In seinem Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 102/24) ist ausgeführt, dass die Gemeinschaft eine ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen könne. Gemeint ist damit die Klausel, die die Erhaltung der Balkone den einzelnen Eigentümern überantwortet. Das ergebe sich schon daraus, dass allein die Gemeinschaft für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich sei und die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen müsse.

Die Erfüllung dieser Aufgabe müsse die Gemeinschaft aber selbst sicherstellen können. Sie sei nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Wohnungseigentümer auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands in Anspruch zu nehmen. Werde die Gemeinschaft trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig, ende insoweit spiegelbildlich dazu die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers.

Das verdient Zustimmung. Richtig ist daran vor allem, dass ein effektiver Mechanismus vorhanden sein muss, um erhebliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu beseitigen, erst recht wenn sie Gefahren für Leib und Leben von Menschen verursachen.

Höchstrichterlich geklärt ist damit nun, dass die Gemeinschaft auch im Falle einer Übertragung der Erhaltungspflicht weiter zuständig bleibt, also tätig werden kann. Muss sie aber tätig werden? Auch dazu hat der BGH Ausführungen gemacht, die die Praxis in Zukunft prägen werden: Danach ist denkbar, dass eine Gemeinschaft sogar verpflichtet sein kann, die Erhaltung durchzuführen. Im Falle eines zwingenden Erhaltungsbedarfs an Balkonen geht der BGH erklärtermaßen von einer eher niedrigen Schwelle aus, ab der eine gemeinschaftliche Pflicht zum Tätigwerden entsteht.

Drohen aufgrund des Zustands eines einzelnen Balkons oder mehrerer Balkone Schäden für die übrigen Wohnungseigentümer oder für Dritte, muss auf jeden Fall saniert werden. Das leuchtet ein, weil es nicht akzeptabel wäre abzuwarten, bis Bewohner oder Passanten durch herabfallende Gebäudeteile verletzt werden. Absehbar ist, dass die Abgrenzung im Einzelnen, wann Pflicht, wann noch nicht, die Rechtsprechung in der nächsten Zeit weiter beschäftigen wird. Diese Entwicklung sollte man beobachten.

Übrigens hat der BGH im Streitfall einen Grundlagenbeschluss ersetzt. Beschlossen ist damit, dass die Gemeinschaft die Sanierung der maroden Balkone selbst durchführen wird. Welches Sanierungskonzept dabei zum Tragen kommt, wollte das Gericht nicht vorgeben; darüber werden die Wohnungseigentümer also noch entscheiden müssen.

AIZ 2026/06