BGH zur Textform beim Maklervertrag: Provisionshinweise gehören nicht in den E-Mail-Footer

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. I ZR 202/25) für mehr Rechtssicherheit beim Abschluss von Maklerverträgen gesorgt. Danach kann ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus grundsätzlich auch per E-Mail und sogar durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Damit hat der BGH zugleich eine Unsicherheit beseitigt, die insbesondere durch eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle entstanden war.

Maßgeblich bleibt jedoch die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Textform nach § 656a BGB. Die wesentlichen Vertragsbestandteile müssen in Textform festgehalten und bestimmbar sein. Hierzu zählen insbesondere die Vertragsparteien, das Objekt beziehungsweise der beabsichtigte Hauptvertrag sowie die vereinbarte Provision.

Erkennbares Ende der Erklärung erforderlich

Besondere Bedeutung hat die Entscheidung für die Frage, wann eine Erklärung im Sinne der Textform als abgeschlossen gilt. Der BGH stellt klar, dass zwar keine Unterschrift erforderlich ist, der Empfänger aber erkennen können muss, wo die Erklärung endet. Dies kann beispielsweise durch eine Grußformel, eine Datumsangabe, die Namensnennung, eine eingescannte Unterschrift oder einen vergleichbaren Abschlussvermerk erfolgen.

Für die Praxis bedeutet das: Vertragsrelevante Inhalte müssen vor diesem erkennbaren Ende der Erklärung stehen.

Provisionshinweise nicht in den Footer auslagern

Maklerunternehmen sollten deshalb besondere Aufmerksamkeit auf die Gestaltung ihrer E-Mails richten. Provisionshinweise, Verweise auf Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Widerrufsinformationen sollten nicht unterhalb der E-Mail-Signatur oder in allgemeinen Fußzeilen platziert werden.

Befinden sich solche Inhalte erst nach dem erkennbaren Abschluss der Erklärung, besteht das Risiko, dass sie für die Wahrung der Textform nicht berücksichtigt werden. Damit kann die Wirksamkeit der Provisionsvereinbarung infrage stehen.

Digitale Abschlussstrecken überprüfen

Die Entscheidung betrifft nicht nur klassische E-Mail-Kommunikation, sondern auch digitale Vertragsprozesse. Die sogenannte Button-Lösung nach § 312j BGB, Checkboxen oder künftig auch ein Widerrufsbutton ersetzen nicht automatisch die Anforderungen des § 656a BGB.

Makler sollten daher ihre digitalen Prozesse sorgfältig überprüfen. Dies betrifft insbesondere:

Online-Portale/Marktplätze
CRM-Systeme
Exposé-Freigaben
automatisierte Bestätigungs-E-Mails

Entscheidend ist, dass eine vollständige, lesbare, speicherbare und eindeutig abgeschlossene Vertragserklärung erzeugt wird.

Formfehler können teuer werden

Die Folgen einer nicht eingehaltenen Textform sind erheblich. Liegt keine wirksame Provisionsvereinbarung in Textform vor, besteht kein wirksamer Maklervertrag im Sinne des § 656a BGB. Ein Provisionsanspruch kann dann nicht durchgesetzt werden.

Maklerunternehmen sollten ihre Vertragsprozesse daher sowohl rechtlich als auch technisch überprüfen. Provisionsvereinbarungen sollten klar strukturiert sein, vertragsrelevante Inhalte gehören in den eigentlichen Erklärungstext und nicht in Footer-Bereiche. Automatisierte Bestätigungsmails sollten so ausgestaltet werden, dass sämtliche Anforderungen an die Textform erfüllt werden.