• Büroflächen: ESG-konforme Flächen bleiben gefragt – ältere Bestände geraten zunehmend unter Druck
• Gewerbegrundstücke: Differenzierte Entwicklung – Qualität und Infrastruktur bestimmen den Wert, parallele Entwicklung zu Büroflächen
• Einzelhandel: Frequenzen stabilisieren sich, Lagen driften weiter auseinander
• Ausblick: Standortqualität entsteht, wo Energie, Mobilität und Nutzungsmischung zusammengedacht werden

Der IVD stellte heute seinen Gewerbe-Preisspiegel 2025/2026 vor. Die Auswertung basiert auf Daten aus rund 420 Städten und bietet ein aktuelles Lagebild des deutschen Gewerbe-Immobilienmarkts. Das Fazit: Der Markt stabilisiert sich – aber über Qualität.

„Entscheidend sind Lage, Ausstattung und Nutzungskonzept“, betont Jeanette Kuhnert, Gewerbe-Immobilienmaklerin in Hamburg und IVD-Vizepräsidentin.

Ihr Präsidiums-Kollege Axel Quester, dessen Maklerunternehmen seinen Sitz in Duisburg hat, ergänzt: „Der Wert einer Gewerbe-Immobilie entscheidet sich heute weniger auf dem Reißbrett als im Quartier. Nur, wo Energie, Mobilität und Umfeldentwicklung zusammengedacht werden, entsteht Standortqualität, die dauerhaft trägt – vor allem dort, wo Eigentümer und Kommunen gemeinsame Ziele verfolgen.“

Für moderne, ESG-konforme und zentral gelegene Büroflächen wird weiterhin mehr gezahlt. In den Top-8-Städten stiegen die Mieten für Flächen mit gutem Nutzungswert um rund sechs Prozent, im Bundesdurchschnitt um gut drei Prozent. Büros mit mittlerem Nutzungswert legten im Mittel nur um 0,6 Prozent zu, einfache um 0,7 Prozent – inflationsbereinigt entspricht dies realen Rückgängen. Für Eigentümer älterer Bestände steigt der Anpassungsdruck: Ohne Investitionen in Energieeffizienz und Ausstattung droht struktureller Leerstand. Ein Teil des nicht mehr nachgefragten Bestands könnte künftig – unterstützt durch entsprechende Förderprogramme – in Wohnraum umgewandelt werden.

„Die Stabilisierung des Marktes zeigt, dass Qualität gefragt bleibt“, so Kuhnert.

Viele Unternehmen wandeln klassische Arbeitsplätze in Kommunikationszonen um, um Präsenzzeiten attraktiver zu gestalten. Der Homeoffice-Anteil hat sich auf einem planbaren Niveau eingependelt, der Fokus liegt wieder auf Raumwirkung, Aufenthaltsqualität und Effizienz.

Deutschlandweit liegen die Durchschnittsmieten bei: 8,25 Euro pro Quadratmeter (einfach), 11,15 Euro pro Quadratmeter (mittel) und 15,45 Euro pro Quadratmeter (gut).

Nach Jahren der Zurückhaltung wirkt der private Konsum wieder als Stabilitätsfaktor. Die Anschaffungsneigung erreicht – sowohl beim GfK-Konsumklima als auch beim HDE-Konsumbarometer – Höchststände seit dem Jahr 2022. Die Kaufkraft liegt mit rund 31.000 Euro pro Kopf nominal über dem Vorjahr und real auf stabilem Niveau.

Gleichzeitig verändert sich die Handelslandschaft: Die Zahl der stationären Geschäfte ist laut HDE bei annähernd gleichbleibender Fläche auf rund 306.000 gesunken – seit 2015 ein Rückgang um fast 20 Prozent. Die Besucherfrequenzen der Innenstädte erholen sich jedoch: Laut Hystreet-Index stiegen sie 2024 um 1,5 Prozent.

Auch wenn gut sichtbare Ladenlokale in frequenzstarken Bereichen mit zeitgemäßer Ausstattung nachgefragt bleiben, können sie ihr Mietniveau nicht behaupten: In den 1a-Lagen der Geschäftskerne sanken die Mieten 2025 im Durchschnitt um rund drei Prozent, in den 1b-Lagen um etwa zwei Prozent. Auch in den Nebenlagen setzte sich der moderate Abwärtstrend fort.

„Entscheidend für gute Innenstadtlagen sind heute Nutzungsmischung, Aufenthaltsqualität und Erlebniswert. Der stationäre Handel kann sich behaupten, wenn er neue Formate wagt und Synergien mit Gastronomie, Dienstleistungen und Events nutzt“, führt Kuhnert aus. „Großen Einfluss hat auch die Attraktivität und die Aufenthaltsqualität im Umfeld der Einzelhandelsgeschäfte. Die Innenstadt lebt – aber sie verändert sich und bedarf der Anstrengung von Kommunen, Eigentümern, Mietern und letztlich allen Bürgern.“

„Die Ergebnisse unseres Preisspiegels zeigen klar, dass der Gewerbe-Immobilienmarkt sich anpasst“, resümiert Quester. „Nachhaltigkeit, Flexibilität und Umfeldqualität entscheiden zunehmend über Erfolg oder Leerstand.“

Der IVD hält gezielte Förderprogramme für die Umnutzung nicht mehr benötigter Büroflächen zu Wohnzwecken für sinnvoll. Das von der Bundesregierung aktuell ausgesetzte Programm „Gewerbe zu Wohnen“ soll im kommenden Jahr fortgeführt werden, im Entwurf des Bundeshaushalts sind dafür 360 Millionen Euro vorgesehen. Noch wichtiger als Fördermittel ist eine Vereinfachung und Flexibilisierung der Regeln des Bundes und der Länder für das Bauen im Bestand. Auch die Kommunen sollten ihre Ermessensspielräume als örtliche Baugenehmigungsbehörden so weit wie möglich nutzen, um – auch im eigenen Interesse – den Wandel zu ermöglichen.

Berlin, 4. November 2025