Der Verkauf von Grundstücken, von mehr als drei Grundstücken führt normalerweise nicht zu einem nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel, wenn die Grundstücke jeweils erst fünf Jahren nach ihrem Ankauf oder ihrer Modernisierung verkauft werden.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Verkäufer der Immobilienbranche nahesteht. In diesem Fall verlängert sich die sog. Behaltensfrist Frist von fünf grundsätzlich auf 10 Jahre.

Auch wenn der Verkäufer der Immobilienbranche angehört, führen Verkäufe nach Ablauf der fünf Jahre auch bei Verkäufern, die der Immobilienbranche nahe stehen, jedoch dann nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel, wenn ersichtlich ist, dass der Entschluss zur Veräußerung erst nachträglich gefasst wurde.

Mit Beschluss vom 20. März 2025 hat der BFH für die Annahme einer über die fünf Jahre hinausgehenden Besitzdauer eine Grenze gezogen. Auch der Verkauf vieler Grundstücke nach Ablauf der fünf Jahre seit ihrer Anschaffung oder Bebauung und die Branchenzugehörigkeit des Steuerpflichtigen führen nicht automatisch und zwangsläufig dazu, dass sich die Besitzdauer von fünf auf 10 Jahre verlängert. Vielmehr ist bei einer Veräußerung nach Ablauf der fünf Jahre eine Würdigung des Einzelfalls erforderlich, ob die Veräußerung tatsächlich auf eine anfängliche Absicht der alsbaldigen Veräußerung schließen lässt (Abgrenzung zum Urteil des Bundesfinanzhofs vom 15.06.2004 – VIII R 7/02, BStBl. II 2004, 914).

Klägerin ist die A GmbH. Streitig war, ob die GmbH die sog. erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen kann oder ob dies ausgeschlossen ist, weil sie durch den Verkauf ihrer Grundstücke im Jahre 2013 einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat.

Die A GmbH hatte im Jahre 2007 verschiedene Grundstücke gekauft, die sie vermietete und im Anlagevermögen hielt. 13 dieser Grundstücke verkaufte sie im Jahre 2013 an einen Erwerber. Zwei weitere Grundstücke, die sie im Jahre 2007 gekauft hatte, hielt sie weiter in ihrem Anlagevermögen und verkaufte diese Im Jahre 2015. In ihren Gewerbesteuererklärungen machte sie die erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG für Grundstücksunternehmen geltend.

Das Finanzamt versagte die erweiterte Kürzung, da die Klägerin durch die Grundstücksveräußerungen im Jahre 2013 die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten habe.

Das Finanzgericht gab der hiergegen erhobenen Klage statt, weil die Verkäufe durch den überraschenden Tod des Gesellschafters C verursacht worden seien.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die vom Finanzamt eingelegte Revision des Finanzamts zurückgewiesen und das Urteil des FG bestätigt. Der BFH hat gem. § 126 a FGO durch Beschluss und ohne mündliche Verhandlung entschieden.

Die erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG setzt voraus, dass die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung nicht überschreiten. Diese Grenze wird jedoch überschritten, wenn der Steuerpflichtige einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt.

Nach der typisierenden Rechtsprechung des BFH kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung oder Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte verkauft werden. Der enge zeitliche Zusammenhang lässt typischerweise darauf schließen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt. Durch die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze wird die im Zeitpunkt des Erwerbs oder des Baubeginns vorliegende innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht indiziert. Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der – ohne dass es dafür weiterer Indizien bedarf – den Schluss auf diese innere Tatsache zulässt. Es handelt sich jedoch nicht um eine unwiderlegliche Vermutung, da diese eine Rechtfertigungsgrundlage im materiellen Recht erfordern würde. Die durch die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren indizierte bedingte Veräußerungsabsicht beim Erwerb kann aber nur durch objektive Umstände widerlegt werden, nicht hingegen durch bloße Erklärung des Steuerpflichtigen über seine Absichten.

Der Zeitraum von fünf Jahren ist zwar keine starre Grenze. Bei Grundstücksverkäufen nach Ablauf von fünf Jahren müssen jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen zu können. Insbesondere eine hohe Zahl von Verkäufen nach Ablauf der fünf Jahre oder eine hauptamtliche Tätigkeit im Baubereich können eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren.

Ob Tatsachen vorliegen, die trotz Überschreitens des Fünf-Jahres-Zeitraums die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandles rechtfertigen, ist eine Frage der Tatsachen- und Beweiswürdigung, die dem Finanzgericht obliegt. Der BFH hat die Würdigung des FG bestätigt, da diese möglich ist und einer revisionsgerichtlichen Prüfung standhält.

Die Entscheidung des FG widerspricht nicht dem Urteil des BFH vom 15.6.2004 (VIII R 7/02). Zwar hat der BFH mit diesem Urteil entschieden, dass eine hohe Zahl von Veräußerungen nach Ablauf der fünf Jahre und eine Tätigkeit im Baubereich eine bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung auch dann indizieren können, wenn die Veräußerung erst nach Ablauf von fünf Jahren erfolgt. In dem Fall hatte das Finanzgericht jedoch festgestellt, dass schon vor Ablauf des Fünf-Jahres-Zeitraums Indizien dafür vorgelegen haben, dass die Wohnungen bei sich bietender Gelegenheit verkauft werden sollten, weil die Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden und die Finanzierung umgestaltet wurde. Derartige vorbereitende Maßnahmen fehlen jedoch im vorliegenden Fall.

Das FG ist davon ausgegangen, dass der Verkauf der 13 Objekte nach Ablauf des Fünf-Jahres-Zeitraums lediglich auf dem nicht vorhersehbaren Tod des C beruhte, der Gesellschafter der Muttergesellschaft war. Deswegen lasse auch die hohe Zahl der veräußerten Grundstücke nicht den Schluss auf eine beim Erwerb bestehende Veräußerungsabsicht zu.

Dies steht nicht im Widerspruch zu der Rechtsprechung des BFH. Zwar hat der BFH wiederholt entschieden, dass persönliche oder finanzielle Beweggründe für die Veräußerung bei Würdigung als gewerblicher Grundstückshandel grundsätzlich unerheblich seien. Dies gelte aber nur für Fälle, in denen die Grundstücke innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach Anschaffung oder Bebauung verkauft werden.

Grundstücke, die nach Ablauf von fünf Jahren seit Anschaffung oder Bebauung verkauft werden, gelten grundsätzlich nicht als Zählobjekte und werden bei Prüfung der Drei-Objekt-Grenze grundsätzlich nicht berücksichtigt. Ausnahmsweise verlängert sich diese sog. Besitzdauer von fünf Jahren auf bis zu 10 Jahre, wenn bestimmte Besonderheiten vorliegen. Hierzu gehören vor allem die Branchennähe des Steuerpflichtigen und die Anzahl der nach Ablauf der fünf Jahre verkauften Objekte. Die Beurteilung, ob derartige Besonderheiten vorliegen, gehört zu der Tatsachenwürdigung, die dem FG obliegt und die der BFH nur daraufhin überprüft, ob sie fehlerhaft ist und etwa gegen Denkgesetze verstößt. Die Würdigung des FG, dass die Verkäufe im vorliegenden Fall auf dem Tod des Gesellschafters der Holding Gesellschaft beruhten, hat der BFH für möglich gehalten und deshalb bestätigt. Die hohe Zahl der verkauften Grundstücke und die Branchennähe des Steuerpflichtigen führt nicht automatisch und zwangsläufig zu einer Verlängerung der Behaltensfrist.

Bei Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sind zwei verschiedene Zeiträume zu unterschieden. Das vorliegende Urteil des BFH bezieht sich auf die sog. Behaltensfrist. Das ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder zwischen Bebauung und Veräußerung. Im Fall der Bebauung beginnt die Frist mit der Fertigstellung. Wird das Gebäude umfangreich modernisiert, wird aber auch dadurch die Behaltensfrist neu in Lauf gesetzt. Sprachlich ist der Begriff der Behaltensfrist für die Fälle der Bebauung und Modernisierung unzutreffend, er ist dadurch zu erklären, dass ursprünglich nur die Fälle des Durchhandelns (Anschaffung und Veräußerung) zur Beurteilung standen.

Bei Prüfung der Drei-Objekt-Grenze werden nur die Verkäufe derjenigen Objekte gezählt, die innerhalb der maßgeblichen Behaltensfrist von – normalerweise – fünf Jahren verkauft werden. Die sog. Behaltensfrist bezieht sich also jeweils auf das einzelne verkaufte Grundstück.

Davon ist der sog. Betrachtungszeitraum zu unterscheiden. Dieser meint den Zeitraum, innerhalb dessen mehr als drei Zählobjekte verkauft worden sein müssen. Denn nur bei einem derartigen zeitlichen Zusammenhang der Verkäufe kann nach Auffassung des BFH von einem einheitlichen Betätigungswillen ausgegangen werden. Da dieser Betrachtungszeitraum ebenfalls fünf Jahre beträgt, kommt es hier leicht zu Verwechslungen.

Der BFH stellt in seinem Beschluss klar, welche Rechtsqualität die Behaltensfrist hat. Es handelt sich um einen Anscheinsbeweis: Die Veräußerung von mehr als drei Objekten – jeweils innerhalb der Behaltensfrist – lässt den Schluss zu, der Steuerpflichtige habe bereits bei Erwerb der Grundstücke die bedingte Absicht der alsbaldigen Veräußerung gehabt. Es handelt sich jedoch nicht um eine unwiderlegliche Vermutung, da hierfür eine gesetzliche Grundlage erforderlich wäre. Ein solcher Anscheinsbeweis kann daher durch Nachweis eines atypischen Geschehensablaufs erschüttert werden. Eine bloße Erklärung des Steuerpflichtigen über seine Absichten genügt hierfür jedoch nicht.