Dr. Jan-Marco Luczak: Ich habe 2009 im Bundestag in der Rechtspolitik angefangen und war von Anfang an für Fragen des Mietrechts zuständig. Als Berliner Abgeordneter hat das natürlich eine hohe Bedeutung. Über diesen rechtspolitischen Weg bin ich zu den Fragen des Wohnens und Bauens gekommen. Das Mietrecht bewegt die Gemüter bis heute. Kaum ein anderes Thema ist vergleichbar emotional, weil es die Menschen existenziell betrifft. Daraus hat sich für mich die Verknüpfung zu allen anderen Fragen ergeben: Mit Regulierung allein werden wir steigenden Mieten nicht Herr. Wir müssen mehr und kostengünstiger bauen. Zugleich ist Wohnen auf beiden Seiten existenziell: für Menschen, die mieten, aber auch für diejenigen, die vermieten. Für viele ist eine vermietete Immobilie wesentlicher Teil ihrer Altersvorsorge. Und ich habe auch selbst einmal ein Haus gebaut. Da merkt man ganz praktisch, wie kompliziert, langwierig und teuer Bauen manchmal ist.

Man wird kaum eine Rede von mir finden, in der ich nicht darauf hinweise, wie wichtig Mieterschutz ist und dass wir starke soziale Leitplanken brauchen. Ich bin Vertreter der sozialen Marktwirtschaft. Mit der Betonung auf beiden Bestandteilen dieses Wortes: sozial, aber eben auch Markt und Wirtschaft. Das Problem beginnt dort, wo das Heil allein in Regulierung gesehen wird. Je stärker man die Regulierungsschrauben anzieht, desto weniger Angebot hat man hinterher, weil sich Vermieter vom Markt zurückziehen. Das belegen alle Studien und wir haben das in Berlin mit dem Mietendeckel hautnah miterlebt. Die Auswirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt waren verheerend. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist damals um fast 60 Prozent eingebrochen, die Schlangen bei den Wohnungsbesichtigungen sind länger und länger geworden. Davon hat sich der Berliner Wohnungsmarkt bis heute nicht erholt. Ein Mietendeckel hilft den Mietern nicht, er schadet ihnen. Ich würde mir wünschen, dass wir viel mehr über diese negativen Auswirkungen des Mietendeckels sprechen anstatt über die Frage, ob er verfassungsgemäß ist. Das war von Anfang an klar, ich habe seinerzeit die abstrakte Normenkontrolle mit auf den Weg gebracht und koordiniert. Am Ende ist der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht gescheitert.

Wenn 500 Menschen bei einer Wohnungsbesichtigung anstehen, und das ist in Berlin keine Seltenheit, dann bleiben am Ende 499 ohne Zusage. Ganz egal, ob ich eine Mietpreisbremse habe, ob ich sie verschärfe, ob ich einen Mietendeckel habe oder ob die Wohnung vorher enteignet wurde. Es gibt eben nur diese eine Wohnung. Deshalb nutzt es überhaupt nichts, nur an den Symptomen herumzudoktern und den Mangel besser zu verwalten. Wir müssen an die Ursachen ran, nämlich dass wir zu wenige Wohnungen haben.  Wenn ich also für mehr Angebot werbe und den Rahmen für den Wohnungsbau verbessern möchte, macht mich das weder zum Vermieterfreund noch bin ich damit Feind der Mieter. Auch und gerade als Berliner Abgeordneter trete ich für starke soziale Leitplanken im Mietrecht ein. 83 Prozent der Menschen wohnen hier zur Miete. Wenn uns aber alle wissenschaftlichen Studien belegen, dass immer mehr und immer strengere Regulierung zu weniger und nicht mehr Angebot führt, muss verantwortungsvolle Politik die Kraft haben, sich gegen sozialistische Enteignungsfantasien oder das Wiederaufwärmen der Mietendeckeldiskussion zu stemmen. Gerade in Berlin ist das nicht leicht, weil man damit sehr schnell von linken Kräften zum Feindbild gemacht wird. Bei der letzten Bundestagswahl habe ich meinen Wahlkreis sehr knapp mit 66 Stimmen verloren. Hätte ich im Mietrecht eine andere Positionierung, hätte ich ihn wahrscheinlich direkt gewonnen. Aber das entspräche nicht meiner Überzeugung. Man muss Politik aus Überzeugung machen und dann auch zu seiner Überzeugung stehen.

Ein solches Feindbild wird aus dem linken Spektrum genährt, und leider verfängt es an vielen Stellen in der Gesellschaft. Da wird unterstellt, Vermieter nutzten ihre Mieter aus, schwämmen im Geld und kümmerten sich nicht um sozialen Zusammenhalt. Das Gegenteil ist der Fall. Zwei Drittel der Wohnungen in unserem Land sind in der Hand privater Kleinvermieter. Sie nutzen bei weitem nicht alle Mieterhöhungsmöglichkeiten aus, die das Gesetz ihnen gibt — auch aus sozialer Rücksichtnahme. Natürlich gibt es schwarze Schafe auf dem Immobilienmarkt. Leider prägen sie häufig das Image der gesamten Branche. Ich halte es aber generell für falsch, Politik aus Extremen abzuleiten. So wie Berlin-Mitte nicht den gesamten Wohnungsmarkt Deutschlands widerspiegelt, dürfen schwarze Schafe auch nicht dazu führen, dass alle Vermieter in Misskredit gebracht und totreguliert werden. Bei SPD und Grünen, bei der Linkspartei sowieso, werden Gesetze aber häufig unter dem Blickwinkel des Missbrauchs gemacht. Wie kann die Regelung so gestaltet werden, dass sie nicht missbraucht werden kann? Das führt dann häufig zu einer Überregulierung. Das ist nicht mein Verständnis von Politik und Gesellschaft. Ich vertraue Menschen und Unternehmen, dass sie sich an Gesetze halten. Umgekehrt bedeutet das für mich: schwarze Schafe und Verstöße müssen dann konsequent sanktioniert werden.

Deutschland ist bei der Eigentumsquote Schlusslicht in Europa. Das kann ich nicht akzeptieren, Deutschland soll zum Land der Eigentümer werden. In Berlin ist Eigentumsbildung sogar ein verfassungsrechtlicher Auftrag. Artikel 28 Absatz 1 der Berliner Verfassung verpflichtet das Land ausdrücklich dazu, die Bildung von Wohnungseigentum zu fördern. Wirtschaftlich wie gesellschaftlich halte ich es für zentral, dass wir bei der Eigentumsbildung vorankommen. Alle Umfragen zeigen: 80 Prozent der Menschen wollen am liebsten in die eigenen vier Wände. Weil ein Eigenheim ein Stück gelebte Freiheit ist, Sicherheit vor steigenden Mieten gibt und einen wichtigen Baustein für eine verlässliche Altersversorgung und die Vermögensbildung darstellt. Leider glauben nur noch 33 Prozent daran, dass sie das jemals schaffen werden. Aus diesem Delta erwächst Frustration. Die Menschen haben einen Traum und glauben zugleich, dass sie ihn nicht erreichen können. Das konterkariert das Aufstiegsversprechen der sozialen Marktwirtschaft: Wenn ich mich anstrenge, die Ärmel hochkremple und vielleicht auch einmal Verzicht übe, dann kann ich meinen Traum verwirklichen. Heute ist es aber nicht nur in den urbanen Räumen selbst für Doppelverdiener sehr schwer geworden, Eigentum zu bilden. Das macht etwas mit den Menschen. Die Motivation, sich anzustrengen und Leistung zu erbringen, geht verloren. Das untergräbt die soziale Marktwirtschaft als Fundament von Wohlstand und Freiheit und Einfallstor für politische Populisten und Ideologen. Eigentumsbildung ist gut für den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Deswegen sollten wir unsere Kraft darauf fokussieren.

Ich bin kein Freund des Aufteilungsverbots und hätte gut damit leben können, wenn es ausgelaufen wäre. Denn das Instrument ist wirklich zweischneidig. Wenn ich das Angebot an verfügbaren Eigentumswohnungen verknappe, weil keine neuen hinzukommen, steigt der Preis. So einfach ist es. Am Ende führt das Aufteilungsverbot also dazu, dass schwieriger wird Eigentumsbildung. Gerade für Mieter wird hier eine Chance vertan. Sie haben im Fall der Aufteilung ein Vorkaufsrecht. Eine vermietete Wohnung ist rund 20 Prozent günstiger als eine unvermietete. Wenn Mieter Eigentum bilden wollen, ist die Wohnung, in der sie bereits leben, oft der naheliegendste Weg. Das setzt aber voraus, dass sie vorher aufgeteilt wird. Ohnehin ist es ein Irrglaube, dass jede aufgeteilte Wohnung automatisch dem Mietwohnungsmarkt entzogen wird. Für neue Eigentümer ist die vermietete Wohnung oft Teil der Altersvorsorge. Viele sind daher froh, wenn sie einen Mieter haben, der zuverlässig zahlt. Eine Eigenbedarfskündigung steht also gar nicht im Raum. Außerdem haben Mieter zehn Jahre absoluten Kündigungsschutz vor Eigenbedarf.

Schon aus verfassungsrechtlichen Gründen kann die Mietpreisbremse nicht beliebig oft verlängert werden. Das Bundesverfassungsgericht hat hier sehr klare Vorgaben gemacht, damit der Eingriff in das Eigentumsrecht noch verhältnismäßig bleibt. Insofern muss die Zeit bis 2029 genutzt und Rahmenbedingungen geschaffen werden, damit in Deutschland mehr, schneller und kostengünstiger gebaut werden kann. Nur mit mehr Wohnungsneubau kriegen wir die steigenden Mieten nachhaltig in den Griff. Ich sehe die mehrfache Verlängerung der Mietpreisbremse aber auch aus politischer Hinsicht kritisch. Das hat etwas mit Vertrauen in gesetzgeberisches Handeln zu tun. Wir haben 2015 gesagt, das ist ein vorübergehendes Instrument, das darf aus meiner Sicht daher nicht zu einer Dauereinrichtung werden. Es kommt hinzu, dass die Auswirkungen der Mietpreisbremse zwiespältig sind. In Ballungsgebieten hält sie den Mietpreis künstlich niedrig. Der Preismechanismus wird ausgeschaltet, die Allokationsfunktion des Marktes auch. Folge ist, dass es noch mehr Nachfrage gibt. Das treibt den Preis weiter nach oben. Außerdem fehlt der Mietpreisbremse komplette soziale Steuerungsfunktion.  Von ihr profitiert der Chefarzt  genauso wie die alleinerziehende Krankenpflegerin.  Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit spielt keinerlei Rolle. Kann das eigentlich richtig sein? Ich finde, der Gesetzgeber sollte diejenigen schützen, die in wirtschaftlich schwieriger Lage sind und sich nicht selbst helfen können. Statt über die Verlängerung der Mietpreisbremse sollten wir über zielgenau Instrumente nachdenken, die genau das erreichen.

Wir müssen zunächst abwarten, was die Kommission vorschlägt. Mein Wunsch wäre, dass die Fragen sehr grundsätzlich besprochen werden. Wir haben inzwischen eine starke Fragmentierung des Mietrechts: hier ein regulatorischer Baustein, dort ein weiterer, dann wieder ein neues Instrument. Private Kleinvermieter können mittlerweile nicht mehr alle Feinheiten des Mietrechts einhalten. Sie haben keine Rechtsabteilung. Sie machen es nach bestem Wissen und Gewissen, aber vollständig rechtssicher können sie das kaum leisten. Wenn das Recht für zwei Drittel der Menschen, die Wohnungen anbieten, nicht mehr praktikabel ist, dann ist etwas aus den Fugen geraten. Besonders kritisch bin ich beim Mietwucher. Es gibt die Diskussion, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu verschärfen und das subjektive Tatbestandsmerkmal zu streichen. Ich bin strikt dagegen. Wir reden über Ordnungswidrigkeiten bis zu 100.000 Euro. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht rechtssicher feststellbar ist und schon eine objektive Überschreitung Sanktionen auslösen kann, stellt sich die Frage: Kann man das einem privaten Vermieter vorwerfen? Und wenn nicht, wo liegt eigentlich der Handlungsunwert als Anknüpfungspunkt für eine Strafe?

Die Vergesellschaftungsdebatte ist maximal schädlich. Berlin ist die deutsche Hauptstadt und steht symbolisch für ganz Deutschland. Diskussionen, die hier geführt werden, wirken weit über die Stadt hinaus. Das war beim Mietendeckel so, und das ist bei der Vergesellschaftungsdebatte wieder so. Wenn auf internationalen Investorenkonferenzen über  Deutschland gesprochen wird, waren der Mietendeckel damals und die Vergesellschaftungsdebatte heute Themen, die mit Nachdruck adressiert werden. Welcher große Player soll denn in Berlin investieren, wenn ihm möglicherweise eine Enteignung droht? Dann fließt Kapital anderswohin und es entstehen keine neuen Wohnungen in unserer Stadt. Wenn die Vorschläge der Enteignungsinitiative umgesetzt würden , , wären bestehende Grundpfandrechte, Kredite und Finanzierungsstrukturen massiv berührt. Die betroffenen Unternehmen erhielten möglicherweise nur 35 bis 40 Prozent des Verkehrswertes, in Form von Anleihen mit 3,5 Prozent Verzinsung über 100 Jahre. Banken würden Nachbesicherungen verlangen, die viele Unternehmen gar nicht leisten könnten. Nicht nur die betroffenen Unternehmen kommen dann in Schwierigkeiten, sondern auch die Banken , weil Kredite in erheblichem Umfang nicht mehr ausreichend besichert wären. Wir reden hier über Milliardenbeträge. Das würde Schockwellen in die Kapitalmärkte aussenden und Deutschland als Investitionsstandort insgesamt massiv beschädigen.

Das Vorkaufsrecht ist für viele Kommunen ein wichtiges Instrument. Aber es ist ein städtebauliches Instrument, kein Instrument des Mieterschutzes. In Berlin wurde es häufig gezogen, nicht  aus städtebaulichen Gründen ein Gebäude zu erwerben, sondern um Abwendungsvereinbarungen zu erpressen. Ich sage bewusst: zu erpressen. Dem hat das Bundesverwaltungsgericht zu Recht einen Riegel vorgeschoben. Eingriffe ins Eigentum müssen auf ein Minimum beschränkt bleiben. Bei Schrottimmobilien ist es etwas anders, dort brauchen Kommunen wirksame Instrumente, weil ansonsten ganze Stadtteile in einen Strudel aus Verwahrlosung und Kriminalität hineingezogen werden können. Auch beim Milieuschutz braucht es Grenzen. Berlin hat über 80 Milieuschutzgebiete, in denen rund 1,1 Millionen Menschen wohnen. Wenn ich quasi die gesamte Stadt unter Milieuschutz stelle, verfehle ich den Sinn dieser Regelung. Milieuschutz darf angesichts der enormen Herausforderungen mit Blick auf Klimawandel und Demographie nicht altersgerechten Umbau oder energetische Modernisierung verhindern. Wenn ein älterer Mensch nach einer Hüftoperation nicht mehr in seine Wohnung kommt, weil ein Aufzug nicht genehmigt wird, wirkt sich Milieuschutz ganz konkret negativ aus. Hier brauchen wir flexiblere Lösungen, damit der Wohnungsbestand zeitgemäß und zukunftsfest aufgestellt werden kann. Das ist unser Ziel bei der anstehenden Novelle des Baugesetzbuches. Als Union wollen wir insbesondere selbstnutzende Eigentümer von Auflagen und Genehmigungen entlasten. Der Gesetzentwurf sieht hier Erleichterungen vor, ist aber noch zu zaghaft und zu bürokratisch. Hier werden wir im parlamentarischen Verfahren auf Nachbesserungen dringen.

Wenn der Gebäudetyp E nur als neuer Vertragstyp kommt, stellen sich genau die Probleme, die Sie ansprechen. Ich muss aufklären. Das Ganze ist mit dem Makel verbunden, irgendwie minderwertig zu sein. Dann stellen sich Fragen nach Wert, Finanzierung, Verkauf, Vermietung und Gewährleistung. Ein neuer Vertragstyp würde am Ende vom Markt nicht angenommen. Deswegen brauchen wir einen großen Wurf. Wir müssen einen neuen basalen Standard definieren. Der muss qualitativ gut sein, sicher, standfest. Brandschutz und Klimaschutz müssen gewährleistet sein. Aber dieser Standard muss nicht der Goldstandard mit Sahne und obendrauf noch die Kirsche sein. Im Grunde geht es um einen Standard, wie wir ihn vor 20 Jahren gebaut haben. Die Gebäude stehen immer noch, die Menschen fühlen sich darin wohl und es kostet vielleicht 30 Prozent weniger. Die Immobilienwirtschaft spricht vom „neuen Normal“. Wenn das gelingt, können wir zu einer erheblichen Entlastung bei den Baukosten kommen. Die Baukosten sind der entscheidende Hebel. Der Gebäudetyp E ist für mich eine Chiffre für günstigeres Bauen, aber nicht für einen neuen Vertragstyp.

Für uns als Union war entscheidend, das Heizungsgesetz von Robert Habeck abzuschaffen, bei dem der Staat den Menschen bis in den Heizungskeller hinein vorgegeben hat, wie sie ihre Immobilie zu beheizen haben. Das ist gelungen. Ein gesellschaftlicher Konflikt ist damit befriedet. Eigentümer können wieder selbst entscheiden, welche Lösung für ihre Immobilie die richtige ist. Die Technologieoffenheit ist umfassend gewährleistet. Und gleichzeitig erreichen wir mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz unsere CO2-Einsparungsziele. Zu diesen stehen wir.

Der Grundgedanke ist nicht falsch: Skaleneffekte heben, staatliche Finanzierungsvorteile nutzen und privates Kapital für mehr Wohnungsbau mobilisieren. Nur ob dafür eine staatliche Bundeswohnungsbaugesellschaft der richtige Weg ist, dahinter setze ich drei Fragezeichen. Im Kern steckt dahinter eher die Idee einer Public-Private Partnership. Lars Klingbeil hat es nur nicht so genannt. Vermutlich, weil ihm sonst seine Genossen aufs Dach gestiegen wären. Zugleich muss man aufpassen, wohin politische Kraft und Zeit fließen. Eine Bundesbaugesellschaft löst die strukturellen Probleme des Bauens nicht: sie bindet politische Energie, die wir beim Baugesetzbuch, beim Gebäudetyp E und bei den Baukosten brauchen. Nach heutiger Rechtslage könnte der Bund eine solche Gesellschaft nicht einfach schaffen. Dafür bräuchte es eine Grundgesetzänderung mit Zweidrittelmehrheit. Unter den Bedingungen von Grünen und Linken bekämen wir am Ende aber auch keine bezahlbaren Wohnungen.

Jede Initiative aus dem Bauministerium, die in diese Richtung geht, ist begrüßenswert und hätte meine volle Unterstützung. Ich habe sie in den vergangenen Monaten nur leider noch nicht erlebt.Wir sind in einer Koalition verbunden, und ich finde, wir haben eine gute, pragmatische Zusammenarbeit. Dennoch sind wir an vielen Stellen zu langsam. Beim Gebäudetyp E sprechen wir seit Monaten darüber, aber es geht nicht voran. Das gilt auch beim Thema Eigentum. Im Koalitionsvertrag steht, dass wir die steuerlichen Rahmenbedingungen verbessern und mehr Menschen in die Eigentumsbildung bringen wollen. Bislang gab es dazu keine Initiative aus dem Bauministerium. Deswegen finde ich es wohlfeil, jetzt von einem Pakt fürs Eigentum zu sprechen. Wenn dazu wirklich etwas kommt: immer gerne. Aber die Initiativen, die nötig wären, sind bislang nicht aufgegriffen worden. Da hat das Ministerium noch etwas nachzuholen.

AIZ 2026/06