Die Soziale Marktwirtschaft steht wieder stärker im Zentrum der Debatte: Wie viel Staat braucht der Markt, und wo beginnt politische Detailsteuerung? Im Dialog mit dem AIZ-Immobilienmagazin spricht Prof. Dr. Roland Koch, früherer hessischer Ministerpräsident und heute Vorsitzender der Ludwig-Erhard-Stiftung, über die ordnungspolitische Unruhe der Gegenwart. Gerade am Wohnungsmarkt zeigt sich für ihn, was passiert, wenn Regulierung investitionsfeindlich wird und der Staat nicht mehr nur Rahmen setzt, sondern immer stärker in den Markt hineinsteuert.
Im Dialog mit Prof. Dr. Roland Koch, Ludwig-Erhard-Stiftung: „Ermöglicht der Staat Bauen oder verwaltet er Knappheit?“
AIZ-Immobilienmagazin: Was ist an Erhards Vermächtnis, der Sozialen Marktwirtschaft, heute besonders wichtig?
Prof. Dr. Roland Koch: Wenn wir heute über Ludwig Erhard sprechen, geht es nicht um historische Nostalgie, sondern um eine sehr aktuelle Frage: Welche Ordnung ermöglicht Freiheit, Wohlstand und sozialen Ausgleich zugleich? Erhard hat darauf eine klare Antwort gegeben. Die tragenden Säulen der Sozialen Marktwirtschaft sind Wettbewerb, Eigentumsschutz, Eigenverantwortung und ein Staat, der verlässliche Regeln setzt, sich aber aus wirtschaftlicher Detailsteuerung heraushält. In seinem Buch „Wohlstand für Alle“ formulierte er einen Gedanken, der bis heute aktuell ist: „Ich habe in meinem Leben wieder und wieder die Erfahrung gemacht, dass sich die Freiheit und vor allem der Mut zur Freiheit immer gelohnt haben.“
Und woran fehlt es heute besonders?
Gerade dieser Mut scheint uns heute manchmal zu fehlen. Statt Wettbewerb zu stärken, erleben wir eine wachsende Neigung zu Subventionen, Preisregulierung und kleinteiliger politischer Steuerung. Auch aktuelle wirtschaftswissenschaftliche Analysen weisen darauf hin, dass industriepolitische Privilegien für einzelne Branchen oder Unternehmen den Wettbewerb schwächen und langfristig gesamtwirtschaftliche Wohlfahrtsverluste verursachen können. Die Ludwig-Erhard-Stiftung erinnert deshalb immer wieder daran, dass Freiheit und Verantwortung untrennbar zusammengehören und dass wirtschaftlicher Erfolg die Grundlage für sozialen Ausgleich ist.
Wo endet der ordnungspolitische Rahmen und wo beginnt die politische Steuerung?
Die Grenze zwischen ordnungspolitischem Rahmen und politischer Steuerung ist eigentlich klar — sie wird nur zunehmend verwischt. Der Staat hat die Aufgabe, verlässliche Regeln zu setzen. Er sorgt für Rechtssicherheit, funktionierenden Wettbewerb, Infrastruktur, Bildung, Sicherheit und eine leistungsfähige Verwaltung. Problematisch wird es dort, wo der Staat beginnt, wirtschaftliche Ergebnisse selbst herbeiführen zu wollen: durch Subventionen, Preisvorgaben, Sonderprivilegien oder immer detailliertere Regulierung. Dann wird aus dem Schiedsrichter ein Mitspieler. Erhard selbst hat das Gegenteil praktiziert. Mit der Preisfreigabe von 1948 setzte er bewusst auf die Kraft des Wettbewerbs und auf die Fähigkeit der Menschen, Verantwortung zu übernehmen. Wirtschaftlicher Fortschritt entsteht eben nicht durch staatliche Detailplanung, sondern durch Initiative, Innovation und Wettbewerb.
Welchen ordnungspolitischen Rahmen braucht der Wohnungsmarkt, damit wieder mehr gebaut und investiert wird?
Der Wohnungsmarkt zeigt besonders deutlich, wie wichtig ordnungspolitische Klarheit ist. Investitionen in Neubau und Wohneigentum entstehen nicht in erster Linie durch Förderprogramme, sondern durch Verlässlichkeit und Geschwindigkeit: schnelle Planungs- und Genehmigungsverfahren, stabile rechtliche Rahmenbedingungen, weniger Bürokratie und technische Überregulierung sowie kalkulierbare steuerliche Regeln. Wenn Genehmigungen Jahre dauern, Bauvorschriften ständig verschärft werden und politische Eingriffe die Wirtschaftlichkeit immer wieder infrage stellen, sinkt zwangsläufig die Investitionsbereitschaft. Die entscheidende Frage lautet daher: Ermöglicht der Staat Bauen — oder verwaltet er Knappheit?
Sie haben die Mietpreisbremse wiederholt kritisiert. Warum ist diese aus Ihrer Sicht ordnungspolitisch falsch?
Instrumente wie die Mietpreisbremse sind ordnungspolitisch falsch, weil sie die Ursachen der Wohnraumknappheit nicht beseitigen. Das Ergebnis ist sogar paradox: Eine Politik, die Mieten begrenzt, verschuldet einen Rückgang des Neubaus und so eine Verschärfung der Not. Preisregulierungen verändern die Investitionssignale. Wenn Renditen politisch begrenzt und Risiken erhöht werden, sinkt die Bereitschaft zu Neubau, Modernisierung oder energetischer Sanierung. Empirische Studien, etwa Analysen der OECD, zeigen, dass strikte Mietpreisregulierungen häufig zu geringerer Investitionstätigkeit und damit langfristig zu einem geringeren Wohnungsangebot führen können. Die nachhaltigere Antwort liegt daher in einer Ausweitung des Angebots: mehr Bauland, schnellere Verfahren und weniger bürokratische Hemmnisse.
Ist im Mietrecht die Balance zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen noch gewahrt?
Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht sowohl Mieterschutz als auch Investitionsanreize. Der Schutz vor willkürlichen Kündigungen oder abrupten Mietsteigerungen ist selbstverständlich Teil der Sozialen Marktwirtschaft. Aber wenn Regulierung dazu führt, dass Eigentümer Modernisierung oder Neubau kaum noch wirtschaftlich kalkulieren können, gerät das Gleichgewicht aus der Balance. Gerade energetische Sanierungen oder umfassende Modernisierungen erfordern langfristige Investitionen. Wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen dabei immer unsicherer werden, entsteht ein Klima der Zurückhaltung. Ordnungspolitisch gilt deshalb: Schutz darf nicht in Investitionsverhinderung umschlagen.
Was richten Enteignungs- und Vergesellschaftungsdebatten wie in Berlin oder Hamburg an? Wo sehen Sie ordnungspolitische rote Linien, die nicht überschritten werden dürfen?
Wir sehen ja gerade, dass die wieder aufkommende Debatte um die Vergesellschaftung in Berlin international dem ganzen Standort Deutschland Schaden zufügt. Stabile Eigentumsrechte gehören zu den zentralen Voraussetzungen für Investitionen, Innovation und wirtschaftliche Entwicklung. Wenn Eigentumsrechte politisch infrage gestellt werden, wirkt sich das unmittelbar auf Investitionsentscheidungen und Finanzierungskosten aus. Man muss immer wieder daran erinnern: Eigentum ist in der Sozialen Marktwirtschaft keine ideologische Randfrage, sondern eine ihrer tragenden Säulen. Es verbindet Freiheit mit Verantwortung und schafft die Grundlage für langfristige Investitionen.
Eigentümer und Vermieter stehen in der Öffentlichkeit regelmäßig in der Kritik und müssen sich rechtfertigen. Was müsste sich in Tonlage und Politik ändern, damit privates Kapital wieder stärker in Wohnraum investiert?
Private Eigentümer und Vermieter sind ein zentraler Bestandteil funktionierender Wohnungsmärkte. Sie stellen Kapital bereit, tragen Risiken und sorgen für Instandhaltung und Modernisierung. Ohne dieses Engagement wäre ein vielfältiger Wohnungsmarkt kaum denkbar. Wenn die öffentliche Debatte Eigentum primär mit Misstrauen oder moralischer Skepsis verbindet, hat das Folgen. Kapital ist mobil — es sucht sich den Ort, an dem es willkommen ist und verlässliche Bedingungen vorfindet. Ludwig Erhard würde uns mahnen: mehr Respekt für unternehmerisches Risiko und für privates Engagement im Wohnungsmark
Was nehmen Sie aus Ihrer Zeit in Regierungsverantwortung für die heutige Debatte über Planen, Bauen und Wohnen mit?
Aus politischer Verantwortung weiß ich: Viele Probleme entstehen nicht aus fehlenden Zielen, sondern aus mangelnder Umsetzung. Gerade in der Bau- und Wohnungspolitik treffen wir auf eine Mischung aus föderaler Zuständigkeitsverteilung, komplexem Recht und begrenzten Verwaltungskapazitäten. Neue Gesetze schaffen oft zusätzliche Komplexität, ohne die eigentlichen Engpässe zu lösen. Deshalb wäre schon viel gewonnen, wenn wir uns stärker auf drei Dinge konzentrieren: Vereinfachung, Beschleunigung und klare Zuständigkeiten. Am Ende gilt auch hier eine Einsicht Ludwig Erhards: Wirtschaftliche Dynamik entsteht nicht durch immer neue staatliche Programme, sondern durch Vertrauen in die Fähigkeit der Menschen, selbst Verantwortung zu übernehmen.
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