Nach zwei Jahren sinkender Preise hat sich die Richtung am Kaufmarkt gedreht. Die Marktaktivität hat sich jedoch noch nicht vollständig normalisiert. Eine Mehrheit der IVD-Mitglieder meldet aktuell weniger Kaufinteressenten je angebotener Wohnung als im Vorquartal. Als wesentliche Bremsen gelten die Finanzierungsbedingungen sowie die Verunsicherung durch Konjunktur und Politik.

Auch die reale Preisentwicklung relativiert das Bild. Inflationsbereinigt liegen Einfamilienhäuser rund ein Fünftel unter ihrem Höchststand von Ende 2021 und damit auch unter dem Niveau von 2019. Ähnlich sieht es bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen aus. Für Käufer ergibt sich daraus jedoch nicht automatisch eine bessere Erschwinglichkeit, da Zinsen und die zum Teil gestiegene Grunderwerbsteuer den Preisvorteil aufzehren.

„Bezahlbar ist nicht automatisch finanzierbar“, führt Kippes aus. „Entscheidend ist, ob Haushalte das notwendige Eigenkapital aufbringen und die monatliche Belastung tragen können. Genau hier liegt derzeit eine der größten Hürden für die Eigentumsbildung.“

Vier von fünf IVD-Mitgliedern erleben die Kreditvergabe der Banken restriktiver als im Vorjahr. Wenn ein Kauf scheitert, liegt es am häufigsten am fehlenden Eigenkapital und an, aufgrund gestiegener Zinsen, nicht darstellbaren Monatsraten. Das Preisniveau selbst folgt mit deutlichem Abstand. Hohe Erwerbsnebenkosten verschärfen das Problem zusätzlich.

Das trifft insbesondere jüngere Haushalte. Die Wohneigentumsquote verharrt nach Berechnungen des Pestel-Instituts mit 43,5 Prozent Ende 2025 auf dem niedrigsten Stand seit zwei Jahrzehnten, fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen leben zur Miete. Gleichzeitig wünschen sich laut einer Forsa-Umfrage im Auftrag des IVD zwei Drittel der Mieter eine eigene Immobilie – unter den Jüngeren sind es noch deutlich mehr.

„Deutschland hat kein mangelndes Interesse an Wohneigentum, sondern ein Zugangsproblem“, so Kippes. „Wenn gerade jüngere Haushalte trotz Erwerbseinkommen am fehlenden Eigenkapital scheitern, hat das langfristig auch Folgen für Vermögensbildung und private Altersvorsorge.“

Gleichzeitig könnte der demografische Wandel das Angebot in den kommenden Jahren verändern. Unter dem Schlagwort „Silver Tsunami“ wird diskutiert, was geschieht, wenn die Babyboomer-Generation verstärkt Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft oder vererbt. Damit stellt sich die Frage, ob zusätzliche Bestandsimmobilien auf den Markt kommen, die häufig einen hohen Sanierungsstau aufweisen, und welche Regionen davon besonders betroffen sein werden.

„Der sogenannte Silver Tsunami wird den Wohnungsmarkt nicht überall gleichzeitig und in gleicher Stärke erreichen“, so Kippes. „Entscheidend ist, wo diese Immobilien liegen und ob dort künftig eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Die Wohnungsprobleme in den angespannten Märkten löst der Silver Tsunami jedoch nicht automatisch. Und in strukturschwachen Regionen entstehen neue Probleme, wenn zahlreiche Häuser nicht mehr vermarktbar sind.“

Wie unterschiedlich sich Miet- und Kaufmarkt entwickeln, zeigen die Vermarktungszeiten. Bestandsmietwohnungen werden nach Meldungen der IVD-Mitglieder überwiegend innerhalb von zwei Monaten vergeben, so schnell wie nie seit Beginn der Reihe im ersten Quartal 2024. Kaufobjekte benötigen dagegen durchschnittlich bis zu sechs Monate, bei zu ambitionierten Preisvorstellungen deutlich länger. Rund sechs von zehn Maklern berichten von längeren Vermarktungszeiten als im Vorjahr.

„Auf dem Mietmarkt trifft ein schmales Angebot auf hohe Nachfrage, auf dem Kaufmarkt mehr Auswahl auf Finanzierungshürden“, erläutert Kippes. „Hinzu kommt die wachsende Lücke zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Wer einen günstigen bestehenden Mietvertrag hat, gibt ihn häufig nicht auf, weil man bei einem Umzug häufig deutlich mehr zahlen muss. Das bremst die Mobilität zusätzlich.“

Auch der energetische Zustand einer Immobilie gewinnt weiter an Bedeutung. Dieser ist nach Preis und Lage bereits das drittwichtigste Kaufkriterium. Erst danach folgen die Ausstattung und der Grundriss.

„Energieeffizienz ist längst ein eigenständiger Preisfaktor“, so Kippes. „Käufer kalkulieren sehr genau, welche Investitionen nach dem Erwerb auf sie zukommen und ob notwendige Sanierungsmaßnahmen sich niederschwellig umsetzen lassen.“

Der moderate Preisanstieg zeigt sich bislang stärker außerhalb der großen Zentren. Bis Mitte 2026 stiegen die Häuserpreise in Mittel- und Kleinstädten deutlich schneller als in den Großstädten, während die Neuvertragsmieten überall ähnlich kräftig anziehen.

Am Preisgefälle ändert das wenig: Einfamilienhäuser kosten in Mittelstädten rund 40 Prozent, in Kleinstädten rund 55 Prozent weniger als in Großstädten.

„Die Fläche holt beim Tempo auf, nicht beim Preis“, fasst Kippes zusammen. „Der Preisabstand zu den Metropolen bleibt erheblich. Das kann Käufern Alternativen eröffnen – vorausgesetzt, Infrastruktur, Erreichbarkeit und Arbeitsplätze stimmen.“

Der IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 zeigt damit einen Markt in einer Zwischenphase. Die Kaufpreise haben ihre Talsohle durchschritten, die Marktaktivität bleibt jedoch verhalten. Gleichzeitig steht der Mietmarkt weiter unter erheblichem Druck.

„Der Markt ist aus der Korrektur heraus, aber noch nicht wieder im Gleichgewicht“, so Kippes. „Solange aus dem Wunsch nach Wohneigentum nicht in ausreichendem Maß finanzierbare Nachfrage wird, bleibt die Dynamik am Kaufmarkt begrenzt – und der Druck auf den Mietmarkt hoch.“

Hinweis: Medienvertretern stellen wir die umfangreiche Publikation anbei kostenfrei zur Verfügung. Der IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 mit detaillierten Ergebnissen und Analysen ist im IVD-Webshop erhältlich.