Neuvermietung neu organisieren nach dem BGH-Urteil

Wie Verwalter das Smart Deal System für die Vermietung nutzen können

Ein Mieter kündigt. Die Wohnung muss zurückgenommen, hergerichtet, beworben und neu vermietet werden. Für viele Hausverwalter war der Ablauf bislang selbstverständlich: Sie organisierten den gesamten Mieterwechsel und erhielten für die erfolgreiche Neuvermietung eine gesonderte Vergütung. Genau dieses Modell ist seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21. Mai 2026 – I ZR 224/25 nicht mehr tragfähig.

Der BGH hat entschieden: Wer eine Wohnung verwaltet und zugleich den Abschluss eines neuen Mietvertrags vermittelt oder nachweist, kann dafür keine Provision verlangen. Der Ausschluss gilt nicht nur gegenüber dem Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber dem Vermieter.

Entscheidend ist nicht, ob die Zahlung „Provision“, „Neuvermietungspauschale“ oder „Sonderhonorar“ heißt. Maßgeblich ist, wofür sie wirtschaftlich gezahlt wird. Knüpft sie an Mietersuche, Vermittlung oder erfolgreichen Vertragsabschluss an, ist sie bei verwalteten Wohnräumen regelmäßig unzulässig. Betroffen sind insbesondere Miet- und Sondereigentumsverwalter. Reine WEG-Verwalter ohne Sondereigentumsverwaltungsmandat sind von der Entscheidung des BGH nicht erfasst.

Für betroffene Verwalter entsteht damit ein praktisches Dilemma: Die Arbeit beim Mieterwechsel bleibt, ein bisher verbreitetes und angemessenes Vergütungsmodell fällt jedoch weg. Auch die Auslagerung auf eine Tochter-, Schwester- oder sonst verbundene Maklergesellschaft ist kein belastbarer Ausweg. Zulässig bleibt dagegen die Zusammenarbeit mit einem rechtlich und wirtschaftlich unabhängigen Maklerunternehmen.

Genau hier kann das Smart Deal System helfen. Das Smart Deal System ist die Gemeinschaftsgeschäfte- und Tippgeber-Plattform des IVD.

Kooperation statt Umgehung

Das Smart Deal System ist eine B2B-Plattform, die Verwalter und unabhängige Makler dabei unterstützt, Gemeinschafts- und Tippgebergeschäfte im Vermietungsbereich strukturiert anzubahnen und nachvollziehbar zu dokumentieren.

Voraussetzung ist eine tatsächliche Trennung der Aufgaben. Beim Verwalter können etwa Kündigungsbearbeitung, Wohnungsrücknahme, Zustandsdokumentation, Herrichtungsmanagement und die administrative Übernahme des neuen Mietverhältnisses nach Vertragsschluss verbleiben. Solche Verwaltungsleistungen können – bei entsprechender Vertragsgestaltung – nach Zeitaufwand, Tätigkeitseinheiten oder klar beschriebenen Modulen auch mit einer Pauschale vergütet werden. Sie dürfen jedoch weder vom Neuvermietungserfolg abhängen noch sollten sie wirtschaftlich Tätigkeiten der Mietersuche oder Vermittlung abgelten.

Die maklertypischen Leistungen übernimmt dagegen ein rechtlich und wirtschaftlich unabhängiger Makler. Dazu gehören insbesondere Exposé und Inserat, Interessentenkommunikation, Besichtigungen, Vorauswahl, Bonitätsprüfung, Verhandlungen und die Herbeiführung des Mietvertrags.

Vom Objektimport zur Partnerwahl

Verwalter können Objekte aus ihrer Immobiliensoftware in das Smart Deal System übertragen. Die für die Einrichtung benötigten Daten stehen im persönlichen Mitgliederbereich bereit.

Das Smart Deal System ist keine öffentliche Immobilienbörse. Der Verwalter entscheidet selbst, wem er eine Mietwohnung vorstellen möchte: einzelnen Maklern oder Maklergruppen, die der Verwalter handverlesen zusammenstellt.

Die ausgewählten Makler können die freigegebenen Objektdaten und Kooperationsbedingungen einsehen und abgleichen, ob sie für das Angebot passende Suchaufträge von Wohnungssuchenden haben. Ist das der Fall, kann der eingeladene Makler die Wohnung seinen Suchkunden vorstellen. Bei erfolgreicher Vermittlung kann der Makler die Provision vom Mieter verlangen und kehrt den über das Smart Deal System vereinbarten Teil der Provision an den Verwalter aus.

Verträge und Vergütung transparent regeln

Der Eigentümer muss jedoch vorab transparent darüber informiert werden, ob, von wem und wofür der Verwalter eine Vergütung erhält. Nach den derzeitigen IVD-Standesregeln ist seine Zustimmung einzuholen und beweisbar zu dokumentieren. Ist die Zustimmung erteilt – wovon auszugehen ist –, können Makler und Verwalter eine gesonderte Tippgebervereinbarung schließen.

Ein möglicher Ablauf in der Praxis

Nach der Kündigung wickelt der Verwalter zunächst das bisherige Mietverhältnis ab und stimmt mit dem Eigentümer Herrichtung und Vermietungskonditionen ab. Dies beinhaltet auch die Offenlegung der Zusammenarbeit mit ausgewählten Maklern, die über passende Suchkunden verfügen. Anschließend stellt er das Objekt über das Smart Deal System unabhängigen Maklern vor und legt Zuständigkeiten sowie die Konditionen für ein mögliches Tippgebergeschäft fest.

Struktur für die neue Vermietungspraxis

Die BGH-Entscheidung zwingt Verwalter, Leistungen, Verträge und Vergütung beim Mieterwechsel neu zu ordnen. Das Smart Deal System kann dabei eine Kooperationsanbahnung unterstützen: Es hilft, unabhängige Partner zu finden, Objekte kontrolliert vorzustellen, Tippgeberprovisionen, Rollen und Rechte festzulegen und die Anbahnung zu dokumentieren.

Es ersetzt weder Verträge, Eigentümerzustimmung und Einzelfallprüfung noch macht es aus einem verbundenen Unternehmen einen unabhängigen Makler. Richtig eingesetzt ist es ein Werkzeug für eine arbeitsteilig und transparent organisierte Neuvermietung.