Verluste aus der Vermietung einer ausschließlich vermieteten Ferienwohnung

Wird die Ferienwohnung teilweise auch selbstgenutzt, sind Verluste nur dann anzuerkennen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass die Vermietung geeignet ist, auf Dauer einen sog. Totalüberschuss zu erzielen. Hierfür ist eine Prognoserechnung einzureichen, in der man darlegt, dass in den nächsten 30 Jahren die Summe aller Mieteinnahmen voraussichtlich höher sein wird als die Summe aller Werbungskosten (Vgl. das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl. I 2004, S. 933) und die Vfg. der OFD Niedersachsen vom 18.6.2010).

Wird die Wohnung ausschließlich vermietet und in den Leerstandszeiten für die Vermietung bereitgehalten, wird die Absicht der Einkünfteerzielung vermutet, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht wesentlich unterschritten wird und die Wohnung zu mindestens 25 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet wird. Werden diese Zeiten unterschritten, muss die Absicht der Einkünfteerzielung durch eine Prognoserechnung festgestellt werden.

Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten und ein einheitliches Bild zu erlangen, ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.

BFH, Urt. v. 12.8.2025 – IX R 23/24

Der Fall

Im Jahre 2016 führte die Klägerin an ihrer Wohnung umfangreiche Renovierungsarbeiten durch. Anschließend vermietete sie die Wohnung an wechselnde Feriengäste. Eine Selbstnutzung fand nicht statt.

Das Finanzamt erkannte die geltend gemachten Verluste für die Jahre 2017 und 2018 nicht an. Das Finanzgericht (FG) wies die hiergegen erhobene Klage ab, da in den Jahren 2017 und 2018 die ortsübliche Vermietungszeit um mehr als 25 % unterschritten worden sei. Eine Überschussprognose ergebe auf der Grundlage der seit 2016 entstandenen hohen Werbungskostenüberschüsse, dass mit der von der Klägerin vereinnahmten Miete kein positives Ergebnis zu erreichen sei.

Die Entscheidung des BFH

Der BFH hat die Entscheidung des FG aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen. Zur Begründung hat der BFH ausgeführt:

Die Grenze von 25 % stellt keinen starren Wert dar, sondern dient lediglich der Vereinfachung. Um den Einfluss zufälliger Schwankungen möglichst gering zu halten, ist außerdem bei der Prüfung, ob die Tätigkeit eines Ferienwohnungsvermieters dem Typus des „Dauervermieters“ entspricht, auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum abzustellen. Dies ist ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Der Zeitraum, für den die durchschnittliche Auslastung zu ermitteln ist, kann entweder mit dem streitigen Zeitraum beginnen, ihn umfassen oder mit ihm enden. Es ist Aufgabe des Steuerpflichtigen, den Zeitraum zu benennen. Liegt der Durchschnitt der jährlichen Auslastungen nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen in diesem Zeitraum, zeigt sich, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten hat, so dass er einem Dauervermieter gleichzustellen ist.

Bei Prüfung der Ortsüblichkeit muss nicht unbedingt auf die Gemeinde abgestellt werden. Je nach Struktur des lokalen Ferienwohnmarktes kann der maßgebliche „Ort“ auch das Gebiet einer oder mehrerer Gemeinden umfassen oder auch nur Teile einer Gemeinde oder auch nur den Bereich eines Ferienkomplexes.