Nach § 20 UStG kann der Makler einen Antrag auf Versteuerung nach vereinnahmten Entgelten stellen, wenn sein Gesamtumsatz im vorangegangenen Jahr nicht mehr als 800.000 Euro betragen hat. In diesem Fall entsteht die Umsatzsteuer gem. § 13 Abs. 1 Nr. 1 b UStG erst mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem das Honorar bei ihm eingeht.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, entsteht die Umsatzsteuer nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 a UStG mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem die Leistung ausgeführt worden ist. Man spricht von einer Versteuerung nach vereinbarten Entgelten (§ 16 Abs. 1 Satz 1).

Die Leistung des Maklers ist ausgeführt, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen ist. Denn dies ist der Erfolg, den er schuldet, sodass sein zivilrechtlicher Provisionsanspruch in diesem Augenblick entsteht. Daher entsteht auch die Umsatzsteuer mit Ablauf des betreffenden Voranmeldungszeitraums entsteht  und bis zum Ablauf des 10. Tages des Folgemonats zu zahlen ist. Wann der Makler die Rechnung ausstellt und wann der Kunde die Provision bezahlt, ist für die Umsatzsteuer unerheblich.

Häufig stellen Makler dem Verkäufer ihre Provision erst dann in Rechnung, wenn der Kaufpreis gezahlt worden ist. Auch in diesen Fällen entsteht die Steuer bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sodass der Makler die Umsatzsteuer ggf. vorfinanzieren muss.

Bei Eigentumswohnungen ist häufig eine Veräußerungsbeschränkung entsprechend § 12 WEG vereinbart, nach der die Veräußerung der Zustimmung der anderen Eigentümer oder eines Dritten bedarf. Als Dritter ist in der Gemeinschaftsordnung ist in der Regel der amtierende Verwalter bestimmt. In diesen Fällen wird der Kaufvertrag erst mit der Erteilung der Zustimmung wirksam. Dementsprechend entsteht die Maklerprovision nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Erklärung der Zustimmung. Daher entsteht auch die Umsatzsteuer erst in dem Augenblick, in dem die Zustimmung erklärt wird.